Un exemple de vente requalifiée en donation qui coûte cher

Une vente constitue une donation déguisée lorsque le prix n’est payé comptant que pour une partie dérisoire, que le solde n’est pas réglé et que les cédantes, 87 et 92 ans au jour de l’acte, étaient très proches de l’acquéreur.

CA Grenoble 17-10-2017 n° 15/00655

Synthèse

Deux sœurs âgées de 87 et 92 ans vendent à un quidam une maison d’habitation et un terrain pour 77 0000 €. Le prix est payé comptant à hauteur de 10 000 € et le règlement du solde est échelonné sur six années. L’une des sœurs décède neuf mois plus tard.

Estimant que la vente constitue une donation déguisée, l’administration met en œuvre la procédure de répression des abus de droit et exige le paiement des droits de donation majorés d’une pénalité de 80 %.

L’acquéreur obtient le dégrèvement total des droits et pénalités devant le TGI de Gap. La cour d’appel de Grenoble infirme le jugement.

Circonstances relevées par les juges grenoblois pour requalifier la vente en donation : le paiement comptant du prix pour une partie dérisoire, le non paiement du solde (son règlement n’étant intervenu qu’après une demande du fisc de justification du paiement du prix) et l’absence de mise en œuvre de la garantie prévue à l’acte de vente, l’âge avancé des venderesses, leur absence de besoin d’argent, les liens d’affection les unissant à l’acquéreur, qui avait procuration sur leurs comptes et était légataire universel de l’une d’elles.

A noter :

La requalification de la vente en donation est sans surprise, l’intention libérale étant particulièrement caractérisée au vu des indices relevés.
Les circonstances de l’affaire commentée ne sont pas sans rappeler celles d’une vente en viager récemment requalifiée en donation, la cédante, 96 ans au jour de la vente, étant décédée moins d’un an après la cession et la situation financière dégradée des acquéreurs au jour de la vente compromettant le paiement du prix (CA Paris 15-11-2016 n° 15/09639 : BPAT 1/17 inf. 29).